Рынок недвижимости Кыргызстана в начале 2026 года оказался расколот на две противоположные реальности. С одной стороны, государство демонстрирует рекордные темпы строительства социального жилья по ценам значительно ниже рыночных. С другой — коммерческий сектор продолжает дорожать, становясь недоступным для большинства граждан, что провоцирует депутатов на разработку жестких регулирующих мер.

12 января президент Садыр Жапаров подвел итоги работы Государственной ипотечной компании (ГИК), вручая ключи жителям комплекса «Мурас». Цифры говорят о переходе от точечной застройки к массовой:

Динамика развития Государственной ипотечной компании демонстрирует стремительный переход к массовому строительству: уставный капитал организации вырос с 10 миллионов до 87 миллиардов сомов, при этом целевой показатель установлен на уровне 200 миллиардов. 

Существенно ускорились и темпы выдачи жилья — по итогам 2025 года квартиры получили 4 662 семьи, что в четыре раза превышает показатели 2024 года. На данный момент масштабы строительства охватывают более 80 тысяч квартир по всей стране, а география проектов активно расширяется на регионы, включая Токмок, Кара-Балту, Нарын, Талас и Баткен.

Президент также раскрыл «математику» госжилья. Себестоимость строительства составляет 700$ за кв. м, а гражданам оно передается по 950 за кв. м. Разница в 250$ покрывает операционные расходы и инфляционные риски за 25 лет рассрочки. Для сравнения: на частном рынке цены стартуют от 1 500$.

Главная новость для бюджета: 2026 год станет последним, когда ГИК получит государственные вливания. 

С 2027 года компания должна выйти на полную самоокупаемость.

Частный сектор: спекуляции и угроза госрегулирования

Несмотря на успехи ГИК, очереди на госжилье огромны, и спрос все еще превышает предложение. На данный момент, по информации с сайта Госипотеки, в очереди на получение жилья находится 73 тысячи 256 человек.

Вследствие люди вынуждены идти на частный рынок, где цены продолжают расти. Депутат Жогорку Кенеша Дастан Бекешев называет ситуацию «перегревом» и констатирует: недвижимость превратилась в главный инвестиционный инструмент («бетон — лучшая инвестиция»), что разгоняет инфляцию.

Чтобы сбить цены, парламентарий предлагает пакет радикальных мер:

• Налог «антифлип»: сбор за быструю перепродажу жилья (удар по спекулянтам).
• Ограничения для иностранцев: запрет на покупку «вторички» и повышенные налоги.
• Безналичный расчет: прозрачность сделок на первичном рынке.
• Госрегулирование цен на стройматериалы.
• Налог на пустующее жилье.
  

Справка Reporter.kg: «Налог антифлип» — это налог на прибыль от быстрой перепродажи недвижимости, который вы обязаны заплатить государству, так как не прошел льготный срок владения имуществом

Мнение рынка: конкуренция и риски дефицита

Как инициативы властей и экспансия ГИК влияют на реальный сектор? Ситуацию прокомментировал Пазылджан Илимов, специалист по недвижимости, руководитель инвестиционно-брокерской компании «Квадрат Инвест».

Эксперт признает, что ГИК серьезно потеснил частников в бюджетном сегменте.

«Частным застройщикам становится все сложнее конкурировать с государством в сегменте недорогого жилья. Если раньше ГИК строил мало и не везде, то сейчас госкомпания зашла во многие районы, переманив к себе значительную часть покупателей», — отмечает Илимов.

Однако он подчеркивает, что под условия госипотеки подходят не все граждане, поэтому частный рынок сохраняет свою аудиторию.

Об «антифлипе» и налогах

Введение налога на быструю перепродажу (антифлип) эксперт оценивает негативно для бизнеса.

«Данная инициатива лишает строительные компании определенного пласта клиентов [инвесторов]. Это будет пагубно влиять на работу строительных компаний, и на их продажи», — считает специалист.

О регулировании цен на стройматериалы

Инициатива Дастана Бекешева регулировать цены на материалы вызывает у участников рынка двоякие чувства. С одной стороны, это могло бы снизить себестоимость квадратного метра.

«Строительная компания будет покупать материалы по урегулированным ценам. И, соответственно, тем самым законодатель будет косвенно регулировать стоимость самих квадратных метров», — поясняет Илимов.

Однако эксперт предупреждает о главном риске — дефиците. Если установленные государством цены окажутся невыгодными для поставщиков, импорт качественных материалов может просто прекратиться.

«Главное, чтобы урегулирование цен не привело к тому, что некоторые строительные материалы станет невозможно сюда привозить. Если мы сохраним изобилие рынка — это одно. Но если возникнет дефицит — вот тогда могут быть проблемы», — резюмирует Пазылджан Илимов.