Шаар бийлиги кыймылсыз мүлк рыногунда олуттуу өзгөрүүлөргө киришти. Бишкек шаардык мэриясы көп кабаттуу курулуш үчүн жер тилкесин сатып алуу тартибин түп-тамырынан өзгөртө турган мыйзам долбоорун коомдук талкууга чыгарды. Жаңы Жер кодексин ишке ашыруу максатында иштелип чыккан бул докумен, катаал күрөө талаптары менен бирге революциялык жаңылыкты да камтыйт. Ага ылайык, курулуш компаниялары жер үчүн чарчы метр менен эсептеше алышат. Бул жаңы тартип тургундардын капчыгына, курулуш бизнесине жана шаардын имиджине таасир этиши ыктымал.

Күрөөнүн ордуна ачык-айкындуулук

Муниципалитеттин негизги максаты жол-жоболорду жөнөкөйлөтүү жана “тазалоо”. 2020-жылы кабыл алынган Жерди сатып алуу боюнча жобо эскирип, жаңы Жер кодексиин редакциясынан шайкеш келбей калган. Долбоордун негиздемесинде айтылгандай, укук коргоо практикасын талдоодо ижарачылардын өз милдеттенмелерин аткаруу үчүн кошумча кепилдиктерди киргизүү зарылдыгын көрсөттү.

Эми жерди сатып алуу процессин баштоо үчүн ижарачы мэрия менен күрөө келишимин түзүшү керек болот. Бул чара шаардык бюджет үчүн кошумча кепилдик болуп, милдеттенмелердин аткарылышын камсыз кылууга багытталган. Мындан тышкары, чиновниктер бюрократияны азайтууну убада кылууда: макулдашуу процесстеринен ашыкча шаар куруу корутундулары алынып салынат. Натыйжада арыздарды кароо мөөнөтү бир нече айдан 14 жумуш күнүнө чейин кыскарышы керек.

Курулушту социалдаштыруу: «10 пайыз» тууралуу новелла

Бирок, жаңы Жер кодекси киргизген эң маанилүү өзгөрүү – турак жайдын бир бөлүгүн шаарга милдеттүү түрдө өткөрүп берүү талабы. Бишкек шаардык кеңешинин токтомунун долбоорунда бул механизм кеңири баяндалган.

Ижарага алынган муниципалдык жерге көп кабаттуу имарат куруп жаткан ишкерге тандоо берилет: жер үчүн бекитилген методика боюнча акчалай төлөө же даяр батирлердин 10 пайызын муниципалдык менчикке өткөрүп берүү. Бишкек жана Ош шаарларында бул талап милдеттүү шарт болуп саналат.

«Бул долбоор «КР Жер кодексин ишке ашыруу жөнүндө» мыйзамдын 10-беренесин ишке ашыруу максатында иштелип чыккан», – деп түшүндүрдү Бишкек мэрининин биринчи орун басары Мирланбек Байгончоков Reporter.kg басылмасына.

«Жер тилкесин сатып алуу түз сатуу жолу менен жүргүзүлөт, бирок эсептөөнүн жаңы методикасы жана үйдү пайдаланууга берүү мөөнөтү эске алынат. Ал эми ошол баалуу 10% батирлер кайда берилери азырынча белгисиз. Долбоор бекитилип, ишке ашкан соң батирлер шаарга өткөрүлүп берилсе, аларды белгиленген тартипте бөлүштүрүү боюнча тиешелүү чечимдер кабыл алынат», — деп билдирди Бишкек мэринин биринчи орун басары.

Маселенин баасы: Математика бизнеске каршы

Оюн эрежелерине киргизилген ар кандай өзгөртүүлөр сөзсүз түрдө продуктунун акыркы баасына таасир этет. Рынок эксперттери жаңы имараттардын бааларынын жогорулашы убакыт маселеси экенин айтышат.

Сиз берген тексттин маанисин жана стилистикасын сактап, бирок окурмандарга түшүнүктүү болушу үчүн айрым сөздөрдү жана сүйлөм түзүлүштөрүн кыргыз тилинин табиятына ылайыктап түзүп чыктым. Айрым одоно которулган терминдер (мисалы: “эсептегич салыгы”, “семиз оюнчулар”, “так курулуш”) маанисине карай такталды.

Маселенин баасы: Математика бизнеске каршы

Оюндун эрежелерине киргизилген ар кандай өзгөртүүлөр продукциянын акыркы баасына сөзсүз таасирин тийгизет. Рынок эксперттери жаңы курулуштардын кымбатташы — убакыттын гана маселеси экенине ишенишет.

Тастыкталган эксперт жана “Agenton” ЖЧКсынын башкы директору Валентина Салабай Reporter.kg басылмасына берген маегинде баанын көтөрүлүү механизмин мындай деп түшүндүрдү:

“Алар чыгымга учурабаш үчүн бааны калган 90% батирге кошуп эсептешет. Куруучу каражат жумшайт: курулуш материалдары, жумушчу күчү, долбоорлоо жана салыктар. Эми, мындан тышкары, батирлердин 10%ы шаарга бекер берилиши керек. Эгер мурда куруучу баага өзүнүн чыгымдарын жана пайдасын гана кошсо, эми алар бул 10%дын баасын калган 90% батирге бөлүштүрүүгө аргасыз болушат. Менин болжолумда Бишкектеги жаңы батирлердин баасы жок дегенде 5-10%га жогорулайт”.

Бирок эксперт бул жаңылычылдыктын социалдык маанилүүлүгүн белгилейт. Шаардагы турак жай фондунун көбөйүшү — турак жайга муктаж жарандар үчүн абдан маанилүү. Айрыкча Бишкекте батир алууга кезекте турган миңдеген адамдар бар.

Рыноктун чыпкасы: Күрөө кимдерди четтетет?

«Чарчы метр менен төлөө» талабынан тышкары, курулуш компаниялары үчүн олуттуу тоскоолдук бул күрөө талабы. Валентина Салабайдын айтымында, бул биринчи кезекте чакан жана орто бизнеске сокку урат.

“Бир эле имарат куруп жаткан чакан компаниянын мындай күрөөнү таба турган мүмкүнчүлүгү жок. Алардын күрөө катары колдоно турган кошумча имараттары же жер тилкелери жок. Алар банкка барып, ошол эле жер тилкесин күрөөгө коюп насыя алууга мажбур болушат бул кошумча жүк. Ал эми колунда 5-10 объектиси бар ири компаниялар алардын бирин күрөөгө коюп, ишин уланта алышат. Рынок тазаланат. Бир убакта бирден үй курган чакан куруучулар кетип, кубаттуу делген ири оюнчулар гана калат”, — деп божомолдойт эксперт.

Талаш жараткан маселе: «Эски» долбоорлор

Эң актуалдуу жана али толук чечиле элек маселе бир нече жыл мурун курулуп бүткөн имараттардын тагдыры. Жаңы мыйзам жер тилкесин учурдагы баада сатып алууну талап кылат, бирок бизнес коомчулугу буга тынчсызданууда.

Рыноктор, соода жана кызмат көрсөтүү ишканалары ассоциациясынын президенти Сергей Пономарев компаниялар 2010–2012-жылдары, менчиктештирүүгө мораторий күчүндө болгон мезгилде жер тилкелерин 49 жылга ижарага алышканын эске салат. Бул жылдар аралыгында алар инфраструктурага миллиондогон каражат жумшашкан жана имараттар 2019–2024-жылдар аралыгында курулуп бүткөн. Бул убакыттын ичинде жердин баасы кескин жогорулаган.

«Мындай талаптар компаниялардын банкрот болушуна алып келиши мүмкүн», — деп эскертет ал. Ишкерлер жердин баасын имарат курулуп бүткөн учурдагы баа менен эмес, жер тилкеси бөлүнгөн учурдагы баа менен эсептөөнү сунушташат.

Маселе президентке чейин жетти. 2026-жылдын январында Садыр Жапаров ири курулуш компанияларынын жетекчилери менен жолугушуп, жумушчу топ түзүүнү тапшырган. Ишкерлер Жогорку Кеңешке түзөтүү сунуштарын беришти. Эгер алар кабыл алынбаса, тармак банкроттук толкунуна туш болот, бул өз кезегинде көптөгөн сатып алуучуларды үйсүз калтырат.

Иретсиз курулуштун тобокелдиктери

Эксперттер ошондой эле шаар куруунун потенциалдуу тобокелдиктери жөнүндө эскертишет. Эгер куруучулар үчүн шаарга накталай акча эмес, батирлер менен төлөө пайдалуураак болуп калса, алар каалаган ылайыктуу жер тилкесине мүмкүн болушунча көп чарчы метрди батырууга аракет кылышат.

“Шаар батирлердин 10%ын алат, бирок ошол эле учурда инфраструктуралык көйгөйлөргө туш болот. Ошондуктан мэрия долбоорлорду кантип макулдашарын караш керек. Эгер башкы планды эске алып, туура пландалса — анда маселе жаралбашы мүмкүн”, — деп жыйынтыктайт Валентина Салабай.

Жыйынтыгында, Бишкек муниципалитети татаал тандоонун алдында турат. Бир жагынан, жаңы эрежелер тартипти калыбына келтирүүгө, бюджеттин кирешелерин көбөйтүүгө жана турак жай фондун толуктоого багытталган. Экинчиден, баалардын өсүшү, чакан оюнчулардын рыноктон сүрүлүп чыгышы жана “эски” курулуш компаниялары менен соттук талаштардын көбөйүшү сыяктуу коркунучтар бар.

Азырынча жаңы эрежелер боюнча арыздарды кабыл алуу процесси али баштала элек, бирок документтер коомдук талкуу үчүн Бишкек шаардык кеңешинин сайтына жарыяланды.