2026-жылдын башында Кыргызстандын кыймылсыз мүлк рыногу бири-бирине карама-каршы келген эки реалдуулукка бөлүндү. Бир жагынан, мамлекет рыноктук баадан кыйла төмөн баада социалдык турак жайларды куруунун рекорддук темпин көрсөтүүдө. Экинчи жагынан, коммерциялык сектор кымбаттоону улантып, жарандардын басымдуу бөлүгү үчүн кол жеткис болуп калды, бул депутаттарды катаал жөнгө салуу чараларын иштеп чыгууга түртүүдө. Эксперттер болсо, рыноктук механизмдерге кийлигишүү тартыштыкка алып келиши мүмкүн экенин эскертүүдө.

12-январда президент Садыр Жапаров Мамлекеттик ипотекалык компаниянын (МИК) ишинин жыйынтыгын чыгарып жатып, «Мурас» комплексинин жашоочуларына батир ачкычтарын тапшырды. Сандар массалык курулушка өтүп жатканынан кабар берет:

Мамлекеттик ипотекалык компаниянын өнүгүү динамикасы массалык курулушка тез өтүүнү көрсөтүүдө, уюмдун уставдык капиталы 10 миллиондон 87 миллиард сомго чейин өстү, мында максаттуу көрсөткүч 200 миллиард деңгээлинде белгиленген.

Турак жай берүү темпи да кыйла ылдамдады, 2025-жылдын жыйынтыгы менен 4 662 үй-бүлө батир алды, бул 2024-жылдын көрсөткүчтөрүнөн төрт эсеге көп. Учурда курулуштун масштабы өлкө боюнча 80 миңден ашык батирди камтыйт, ал эми долбоорлордун географиясы Токмок, Кара-Балта, Нарын, Талас жана Баткен сыяктуу аймактарга жигердүү кеңейүүдө.

Президент мамлекеттик турак жайдын «математикасын» да ачыктады. Курулуштун өздүк наркы чарчы метрине 700 долларды түзөт, ал эми жарандарга 950 доллардан берилет. Ортодогу 250 доллар айырмачылык 25 жылдык мөөнөт ичиндеги операциялык чыгымдарды жана инфляциялык тобокелдиктерди жабат. Салыштыруу үчүн айтсак, жеке рынокто баалар 1 500 доллардан башталат.

Бюджет үчүн башкы жаңылык, 2026-жыл МИК мамлекеттик каржылоону алган акыркы жыл болот. 2027-жылдан тартып компания толук өзүн-өзү актоого чыгышы керек.

Жеке сектор: спекуляция жана мамлекеттик жөнгө салуу коркунучу

МИКтин ийгиликтерине карабастан, мамлекеттик турак жайга кезек чоң бойдон калууда жана суроо-талап дагы эле сунуштан ашып түшүүдө. Учурда турак жай алуу кезегинде 73 миң 256 адам турат. Натыйжада адамдар баалар өсүп жаткан жеке рынокко барууга аргасыз. Жогорку Кеңештин депутаты Дастан Бекешев кырдаалды «ашыкча» деп атап, кыймылсыз мүлк инфляцияны күчөткөн негизги инвестициялык куралга («бетон — эң мыкты инвестиция») айланганын белгилейт.

Бааларды түшүрүү үчүн парламентарий радикалдуу чаралардын топтомун сунуштайт:

• «Антифлип» салыгы: турак жайды тез арада кайра сатуу үчүн жыйым (алып-сатарларга сокку).
• Чет элдиктер үчүн чектөөлөр: экинчилик рыноктон турак жай сатып алууга тыюу салуу жана жогорулатылган салыктар.
• Накталай эмес эсептешүү: баштапкы рыноктогу бүтүмдөрдүн ачык-айкындуулугу.
• Курулуш материалдарынын баасын мамлекеттик жөнгө салуу.
• Бош турган турак жай үчүн салык.

Reporter.kg маалымкаты: «Антифлип салыгы» — бул кыймылсыз мүлктү тез кайра сатуудан түшкөн пайдага салынган салык, мүлккө ээлик кылуунун жеңилдетилген мөөнөтү өтө элек болсо, аны мамлекетке төлөөгө милдеттүүсүз.

Рыноктун пикири: атаандаштык жана тартыштык тобокелдиктери

Бийликтин демилгелери жана МИКтин кеңейиши реалдуу секторго кандай таасир этүүдө? Кырдаалга «Квадрат Инвест» инвестициялык-брокердик компаниясынын жетекчиси, кыймылсыз мүлк боюнча адис Пазылжан Илимов комментарий берди.

Эксперт МИК бюджеттик сегментте жеке ишкерлерди олуттуу сүрүп чыгарганын моюнга алат.

«Жеке курулушчуларга арзан турак жай сегментинде мамлекет менен атаандашуу барган сайын кыйындап баратат. Эгер мурда МИК аз жана бардык жерде кура бербесе, азыр мамлекеттик компания көптөгөн райондорго кирип, сатып алуучулардын кыйла бөлүгүн өзүнө тартып алды», — деп белгилейт Илимов.

Бирок ал мамлекеттик ипотеканын шарттарына бардык жарандар туура келе бербестигин, ошондуктан жеке рынок өз аудиториясын сактап каларын баса белгиледи.

«Антифлип» жана салыктар жөнүндө

Тез кайра сатууга салыкты (антифлип) киргизүүнү эксперт бизнес үчүн терс баалайт.

«Бул демилге курулуш компанияларын кардарлардын [инвесторлордун] белгилүү бир катмарынан ажыратат. Бул курулуш компанияларынын ишине жана алардын сатуусуна зыяндуу таасирин тийгизет», — деп эсептейт адис.

Курулуш материалдарынын баасын жөнгө салуу жөнүндө

Дастан Бекешевдин материалдардын баасын жөнгө салуу демилгеси рыноктун катышуучуларында эки ача пикир жаратууда. Бир жагынан, бул чарчы метрдин өздүк наркын төмөндөтүшү мүмкүн эле.

«Курулуш компаниясы материалдарды жөнгө салынган баада сатып алат. Демек, ошону менен мыйзам чыгаруучу чарчы метрдин баасын кыйыр түрдө жөнгө салат», — деп түшүндүрөт Илимов.

Бирок эксперт башкы тобокелдик — тартыштык жөнүндө эскертет. Эгер мамлекет белгилеген баалар жеткирүүчүлөр үчүн пайдасыз болуп чыкса, сапаттуу материалдарды импорттоо жөн эле токтоп калышы мүмкүн.

«Башкысы, бааларды жөнгө салуу айрым курулуш материалдарын бул жакка алып келүү мүмкүн эмес болуп калган абалга жеткирбеши керек. Эгер биз рыноктогу молчулукту сактап калсак — бул бир маселе. Бирок тартыштык жаралса — мына ошондо көйгөйлөр болушу мүмкүн», — деп жыйынтыктады Пазылжан Илимов.