Столичные власти запустили процесс серьезных изменений на рынке жилой недвижимости. Мэрия Бишкека вынесла на общественное обсуждение проект поправок, который в корне меняет правила выкупа земли под многоэтажное строительство. Документ, разработанный во исполнение нового Земельного кодекса, вводит не только жесткие залоговые требования, но и революционную норму: застройщики смогут расплатиться за участок «квадратными метрами». Новации могут отразиться на кошельках горожан, строительном бизнесе и облике города.

Прозрачность в обмен на залог

Главный месседж, который муниципалитет транслирует рынку — упорядочивание и «обеление» процедур. Действующее положение о выкупе земель, принятое еще в январе 2020 года, морально устарело и не соответствует новой редакции Земельного кодекса КР.

Как сообщается в пояснительной записке к проекту, «анализ правоприменительной практики показал необходимость введения дополнительных гарантий исполнения обязательств арендаторами».

Теперь, для того чтобы начать процедуру выкупа, арендатору придется заключить с мэрией договор залога. Эта мера призвана стать «страховочным тросом» для бюджета и обеспечить исполнение обязательств перед городом. Кроме того, чиновники обещают оптимизировать бюрократию: из цепочки согласований исчезнут избыточные градостроительные заключения, что, по идее, должно сократить сроки рассмотрения заявлений с нескольких месяцев до 14 рабочих дней.

Социализация стройки: новелла «о 10%»

Однако самым громким изменением, которое принес новый Земельный кодекс, стала норма об обязательной передаче части жилья городу. Проект постановления Бишкекского городского кенеша детализирует этот механизм.

Застройщик, возводящий многоэтажку на арендованной муниципальной земле, получает альтернативу: заплатить за участок деньгами по утвержденной методике или передать в собственность муниципалитета 10% готовых жилых помещений. Для Бишкека и Оша это требование становится обязательным условием.

«Данный проект разработан в целях реализации статьи 10 Закона КР «О введении в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики», — пояснил Reporter.kg первый заместитель мэра Мирланбек Байгончоков.

Выкуп осуществляется путем прямой продажи участка, но с учетом новой методики расчета и срока ввода дома в эксплуатацию.

Куда именно пойдут 10% квартир, пока неизвестно.

«После утверждения проекта и его реализации, в случае передачи, по мере поступления, будут приняты соответствующие решения о распределении в установленном порядке», — сообщил Мирланбек Байгончоков.

Цена вопроса: математика против бизнеса

Любые изменения в правилах игры неизбежно отражаются на конечной цене продукта. Эксперты рынка уверены: подорожание новостроек — вопрос времени.

Валентина Салабай, сертифицированный эксперт, генеральный директор ОсОО «Агентон», в беседе с Reporter.kg разложила механизм роста цен на составляющие:

«Поднимут цену на оставшиеся 90%, чтобы не работать в убыток. Застройщик вкладывает деньги: стройматериалы, рабочие, проект, налоги. И теперь сверху — 10% квартир нужно отдать городу бесплатно. Если раньше застройщик закладывал в цену только свои расходы плюс прибыль, то теперь он вынужден «размазать» стоимость этих 10% на остальные 90% квартир. Мой прогноз: цены на квартиры в новостройках Бишкека вырастут минимум на 5-10%».

Впрочем, эксперт признает и социальный эффект нововведения: пополнение городского фонда жилья для нуждающихся — цель благородная, особенно на фоне того, что в очереди на получение жилья в Бишкеке стоят тысячи горожан.

Фильтр для рынка: кого отсеют залогом?

Помимо «налога метрами», серьезным барьером для игроков станет требование о залоге. По мнению Валентины Салабай, это ударит в первую очередь по малому и среднему бизнесу.

«Маленькой компании, которая строит один дом, негде взять такой залог. У них нет лишних зданий или участков, чтобы заложить их. Им придется идти в банк, брать кредит под залог того же самого участка — это двойная нагрузка. Крупные компании, у которых по 5-10 объектов, могут заложить один из них и спокойно работать. Рынок будет чиститься. Мелкие застройщики, которые строят по одному дому, будут уходить. Останутся только крупные игроки с «жирком»», — прогнозирует эксперт.

Камень преткновения: «старые» проекты

Самый болезненный вопрос, который пока не урегулирован окончательно, — судьба домов, построенных и сданных несколько лет назад. Новый закон обязывает выкупать землю по сегодняшней цене, но бизнес-сообщество взволновано.

Сергей Пономарев, президент Ассоциации рынков, предприятий торговли и сферы услуг, напоминает, что компании получали участки в аренду на 49 лет еще в 2010–2012 годах, когда действовал мораторий на приватизацию. За эти годы они вложили миллионы в инфраструктуру, а дома ввели в эксплуатацию в 2019–2024 годах. За это время земля подорожала в разы.

«Такие требования могут привести к разорению компаний», — предупреждает он. Бизнес предлагает считать стоимость земли на момент получения участка, а не на момент ввода дома.

Проблема дошла до президента. В январе 2026 года Садыр Жапаров провел совещание с крупными застройщиками, где дал поручение создать рабочую группу. Бизнес направил в Жогорку Кенеш предложения о поправках. Если они не будут приняты, отрасль ждет волна банкротств, что, в свою очередь, оставит многих покупателей без жилья.

Риски точечной застройки

Эксперты предупреждают и о возможных градостроительных рисках. Если застройщику станет выгоднее расплачиваться с городом квартирами, а не деньгами, он будет стремиться «нашлепать» как можно больше метров на любом пригодном клочке земли.

«Город получит 10% квартир, но получит и проблемы с инфраструктурой. Надо смотреть, как именно мэрия будет согласовывать проекты. Если по уму, с учетом генплана — может быть нормально», — резюмирует Валентина Салабай.

Таким образом, муниципалитет Бишкека оказался перед сложной дилеммой. С одной стороны, новые правила призваны навести порядок, увеличить доходы бюджета и наполнить жилой фонд. С другой — высок риск спровоцировать рост цен, выдавить с рынка малых игроков и столкнуться с волной судебных исков от застройщиков «старой волны». Прием заявлений от застройщиков по новым правилам еще не начат, но документы уже опубликованы на сайте Бишкекского городского кенеша для общественного обсуждения.