2026-жылдын биринчи чейрегинде Кыргызстандын кыймылсыз мүлк рыногунда баалардын кескин өзгөрүлмөлүүлүгү (секириги) байкалууда. Үстүбүздөгү жылдын январь жана март айларындагы маалыматтарды талдоо кызыктуу тенденцияны көрсөтүүдө: расмий статистика борбор калаада батирлер туруктуу кымбаттап, ал эми жеке сектор арзандап жатканын каттаса, өлкөнүн түштүк аймактарында жер үйлөргө (особняктарга) болгон баалардын чыныгы дүркүрөп өсүшү (буму) байкалууда.

Reporter.kg Жер ресурстары боюнча мамлекеттик агенттиги тарабынан берилген чарчы метрдин баасы тууралуу жаңы маалыматтарды изилдеп чыгып, эксперттер менен биргеликте турак жай рыногунда эмне болуп жатканын, эң жогорку баалар кайсы жерде катталганын жана өтө арзан чарчы метрлерди издөө үчүн кайда баруу керектигин түшүнүүгө аракет кылды.

Бишкек: Батирлер кымбаттап, жер үйлөр позициясын алдыруудабы?

Адаттагыдай эле борбор калаа жалпы кыймылсыз мүлк рыногунун багытын аныктайт, бирок цифраларга ишенсек, жыл башынан бери бишкектиктердин тандоолору өзгөргөн.

• Батирлер. 2026-жылдын январь айынан март айына чейин борбордогу көп кабаттуу үйлөрдүн чарчы метринин орточо баасы 3,5%га — 107 743 сомдон 111 549 сомго чейин өскөн. Борбордук жылытуусу бар, бардык шарты каралган турак жайларга суроо-талап туруктуу бойдон калууда.
• Турак үйлөр. Ал эми Бишкектеги жеке сектор кагаз жүзүндө байкаларлык төмөндөөнү көрсөттү. Эгерде январда жер үйдүн чарчы метри рекорддук 200 029 сомго бааланса, март айына карата баа 12,4%га төмөндөп, 175 135 сомду түзгөн.

Кызыгы, борбор калаага жакын жайгашкан чет жакалар (пригород) анын артынан эле ээрчип келе жатат. Аламүдүн районунда жер үйдүн чарчы метри 172 284 сомду түзүп, Бишкектин баалары менен дээрлик теңелди. Сокулукта үйдүн чарчы метри 102 999 сомго айланат.

Бирок рыноктун катышуучулары статистиканын цифраларына сокур ишенүүдөн алыс. «Квадрат Инвест» инвестициялык-брокердик компаниясынын жетекчиси Пазылжан Илимов Reporter.kg басылмасына түшүндүргөндөй, Бишкектеги реалдуу келишимдерде батирлер менен үйлөр сегменттеринин ортосунда ар башка багыттагы динамика катталган жок. Эгерде баалардын оңдолушу (коррекция) болуп жатса, ал эки сегментке тең бирдей таасир этет. Анын айтымында, Мамлекеттик каттоо жана Кадастрдын маалыматтарында чагылдырылган айырмачылыктар рыноктук деңгээлде сезилбейт.

«Авангард» кыймылсыз мүлк агенттигинин (КМА) директору Елена Гононова кескинирээк пикирде: анын айтымында, Бишкекте батирлердин баасы төмөндөөдө.

«Бир айдан ашык убакыттан бери Мамлекеттик каттоо дээрлик бош, 2025-жылдын акыркы айларына салыштырмалуу келишимдердин көлөмү үчтөн бирге кыскарды», — дейт ал.

«Авангард» КМАсында конкреттүү мисалдарды келтиришти. Өткөн жылдын аягында 104-сериядагы бир бөлмөлүү батирлерди сатып алуучулар 65 миң долларга алып кетишсе, азыр дал ошондой батирлер жумалап 62 миң долларга сатылбай турат, эч кандай суроо-талаптын белгиси жок. Хрущевкалардын да баасы байкаларлык төмөндөгөн, ал эми жалпысынан экинчилик рынокто өткөн жылдын деңгээлине салыштырмалуу арзандатуу (дисконт) 3-5 миң долларды түзөт. Агенттиктин риэлторлору үйлөргө, жер тилкелерине жана курулуп жаткан батирлерге гана орточо баалар туруктуу бойдон калып жатканын белгилешет.

Түштүк борборлору: Ош жана Манаста жер үйлөргө болгон бум өкүм сүрүүдө

Өлкөнүн түштүгүндөгү статистика боюнча таптакыр башка көрүнүш калыптанууда. Бул жакта батирлер токтоп калууну (стагнацияны) көрсөтсө, ал эми жер үйлөрдүн баасы кескин өсүп кеткен.

Ошто батирлердин баасы бир чейрек ичинде дээрлик өзгөргөн жок (чарчы метри 86 503 сомдон 85 355 сомго бир аз төмөндөгөн). Ал эми жер үйлөр 25%га кымбаттады! Январь айында чарчы метри 102 142 сомго бааланса, мартка карата 128 032 сомго чейин секирген.

Манас шаарында үйлөргө болгон баалардын секириги андан да таасирдүү — өсүш дээрлик 60%ды түздү. Январда чарчы метри 63 146 сом турса, март айында 100 682 сомдук чектен ашкан. Батирлер да бир аз өсүштү көрсөттү: 73 023 сомдон 75 205 сомго чейин.

Reporter.kg сурамжылаган талдоочулардын пикиринде, мындай динамика борбор калаадан базасы төмөнүрөөк болгон аймактарга инвестициялардын агып келиши, ошондой эле түштүктө ички миграциянын активдешиши жана локалдык бизнестин өнүгүшү менен байланыштуу болушу мүмкүн.

Каракол минус тарапка кетти, Талас туруктуу

2026-жылдын жазындагы антирейтингди өлкөнүн туристтик борборлорунун бири — Каракол шаары (Ак-Суу району) баштады. Бул жерде батирлердин «орточо метри» январдагы 97 миң сомдон мартта 64 миң сомго чейин кулады. Жер үйлөр да арзандады — «чарчысы» 96 миңден 71 миң сомго түштү.

Пазылжан Илимов муну сезондук фактор менен байланыштырат. Анын айтымында, бул жерде баалардын төмөндөшү сезондук мүнөзгө ээ жана жыл сайын кайталанып турат.

«Негизги себеп — өтүмдүүлүктүн (ликвиддүүлүктүн) агрардык секторго ооп кетиши: жергиликтүү калктын олуттуу бөлүгү айыл чарбасы менен алектенет жана каражаттарын талаа иштерине жумшайт. Натыйжада кыймылсыз мүлк рыногунда сатып алуучулук жигердүүлүк убактылуу кыскарат. Рынок сезондук кысылуу фазасында турат», — деп эсептейт ал.

Бул фондо Талас өзгөчөлөнүп турат, ал жакта жер үйлөрдүн чарчы метри 45,6 миң сомдон 58 906 сомго чейин кымбаттаган. Ал эми батирлер анчалык деле көп болбосо да, арзандаган (72,6 миң сомдон 66 459 сомго чейин).

Эң кымбат жана эң арзан турак жай кайсы жерде?

Республиканын баа уюлдарын талдоо менен, талашсыз лидерлерди жана аутсайдерлерди бөлүп көрсөтүүгө болот.

• Эң кымбат батирлер: Бишкек (111 549 сом/кв.м), Ош (85 355 сом) жана Кара-Балтаны камтыган Жайыл району (83 965 сом).
• Эң кымбат үйлөр: Бишкек (175 135 сом), Аламүдүн району (172 284 сом) жана Ош (128 032 сом).

Өтө арзан кыймылсыз мүлк издегендер үчүн статистика өз варианттарын сунуштайт. Эң арзан жер үйлөр Тогуз-Торо районунда жайгашкан — чарчы метри болгону 1 749 сом. Ал эми көп батирлүү үйлөргө келсек, март айында эң жеткиликтүү батирлер Сузак районунда катталган — чарчы метрине 7 665 сом (январь айында алар 16,5 миң сомдон ашык тургандыгына карабастан).

Турак жайды качан алуу керек?

Учурда турак жай рыногундагы кырдаал бир беткей эмес. «Агентон» агенттигинин башчысы Валентина Салабай өзү үчүн батир издеп жаткандарга мындай кеңеш берет: сатып алууну создуктурбаңыздар, бирок биринчи эле туш келген вариантты алууга да шашпаңыздар. Азыр жакшы ремонту бар турак жайды адекваттуу баада тапса болот. Эгерде сизде төмөн пайыз менен ипотекаңыз бар болсо — бул чоң артыкчылык.

Инвесторлорго эксперт жакшы райондордогу сапаттуу үйлөрдү тандоону сунуштайт. Андай батирлер ар дайым киреше алып келет, ал эми четиндеги (окраина) жасалгасы жок турак жай көпкө чейин бош туруп калышы мүмкүн. Кээде ижарага берүүгө даяр болгон сапаттуу объект үчүн ашыкча төлөө пайдалуураак.

Апрель айына карата божомолдор боюнча: бир жагынан адамдарда акча бар, ал эми ижара акысы кымбаттап жатат, бул рынокту өйдө карай түртүүдө. Экинчи жагынан, ипотека кымбаттап (ставка 12%), турак жай жеткиликсиз болуп баратат, ал эми жаңы үйлөр өтө көп курулууда. 9,4% инфляцияны эске алуу менен, эксперт 2026-жылы кыймылсыз мүлк рыногундагы активдүүлүк төмөндөйт деп эсептейт.

Пазылжан Илимов болсо, тескерисинче, оптимисттик маанайда. Ал жазгы тыныгуу аяктап, апрель айынан тарта рынок жандана баштайт деп ишенет. Анын айтымында, бизнес өзгөрүүлөрдү сезип жатат: азыр сатып алуучулардын активдүүлүгү январь айына салыштырмалуу бир нече эсеге жогору. Эксперт бардыгы акырындык менен көнүмүш нукка кайтып жатат деп эсептейт.