Кому принадлежит земля вокруг многоэтажки, можно ли организовать платную парковку и кто должен убирать двор? На эти и другие вопросы Reporter.kg ответил начальник муниципального территориального управления № 105 (МТУ № 105) мэрии Бишкека Санжар Жанатов.

— Начнем с самого начала. Допустим, жильцы многоквартирного дома решили создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и оформить землю вокруг дома. С чего им начинать?

— Прежде всего нужно собрать инициативную группу. В нее должны войти не менее 10% от общего числа собственников квартир. Затем инициативная группа готовит план действий, проект устава будущего ТСЖ и список собственников. Следующий шаг — общее собрание.

Здесь важно соблюсти сроки: каждого собственника необходимо официально уведомить о собрании не менее чем за 10 дней. В уведомлении нужно указать дату, время, место и вопросы, которые будут обсуждаться.

На собрании жильцы должны решить, создавать ли ТСЖ, утвердить его устав, выбрать председателя, членов правления и ревизионную комиссию. При этом в одном многоквартирном доме может быть только одно ТСЖ. Для его создания необходимо получить более 51% голосов от общего числа собственников квартир.

Все решения оформляются протоколом. К нему прилагается лист голосования с подписями собственников.

После этого председатель подает документы в Министерство юстиции для государственной регистрации товарищества. Понадобятся заявление, два экземпляра устава, протокол собрания, список членов ТСЖ с указанием принадлежащих им площадей и квитанция об уплате госпошлины.

Только после регистрации ТСЖ становится юридическим лицом.

Что касается оформления придомового земельного участка, здесь ситуация сложнее. Раньше действовал специальный порядок определения и оформления границ участков при многоквартирных домах. Он был утвержден постановлением правительства от 15 февраля 2011 года № 50. Однако в апреле 2025 года этот документ утратил силу, а новый порядок оформления придомовых участков пока не установлен. 

Поэтому выдача проектов придомовых земельных участков по прежним правилам сейчас не проводится.

— На бумаге все выглядит достаточно просто. А с какими трудностями жители чаще всего сталкиваются на практике?

— Самая большая проблема — собрать людей и договориться. Многие собственники не хотят участвовать в жизни дома, считая, что их это не касается. А без необходимого количества голосов создать ТСЖ не получится.

Особенно сложно в новостройках, где значительная часть квартир сдается в аренду. Иногда арендаторы занимают до половины квартир. При этом голосовать должны собственники, которых еще нужно найти и пригласить на собрание.

Вторая проблема — деньги и недоверие. Жильцы опасаются, что собранные средства будут использоваться не по назначению, поэтому неохотно соглашаются платить взносы.

Даже после создания ТСЖ находятся люди, которые отказываются платить, заявляя, что им ничего не нужно. В таких случаях задолженность приходится взыскивать через суд.

Возникают и споры о расходах. Например, жители первых этажей не хотят платить за ремонт лифта или крыши, потому что лифтом не пользуются, а крыша находится далеко от их квартир. Но по закону все собственники обязаны участвовать в содержании общего имущества дома.

Еще одна сложность — найти председателя. Это непростая работа: нужно постоянно общаться с жильцами, решать конфликты, заниматься вопросами задолженности, взаимодействовать с государственными органами.

Бывают и юридические проблемы. Например, если инициативная группа неправильно уведомила собственников о собрании или допустила ошибки в уставе, недовольные жильцы могут оспорить создание ТСЖ в суде и добиться его ликвидации.

Отдельная история — старые дома, где возникают сложности с документами, границами участков и использованием придомовой территории. Здесь одного решения собрания недостаточно. Нужно обращаться в соответствующие органы и последовательно оформлять документы.

— Может ли муниципалитет помочь жильцам создать ТСЖ? Или им придется самостоятельно разбираться во всех документах?

— Жители могут обратиться за бесплатной консультацией в свое муниципальное территориальное управление. Специалисты МТУ объяснят, с чего начать, подскажут, какие дома поблизости уже создали ТСЖ, могут предоставить контакты опытных председателей и основные образцы документов.

Кроме того, инициативная группа должна письменно уведомить районную администрацию или МТУ о предстоящем учредительном собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения.

Муниципалитет вправе направить своего сотрудника на собрание, чтобы помочь жильцам с организационными и юридическими вопросами.

— Один из самых спорных вопросов — кому все-таки принадлежит земля вокруг многоквартирного дома: жильцам или муниципалитету?

— Здесь все зависит от того, оформлены ли документы на земельный участок. Согласно Земельному и Жилищному кодексам КР, если на придомовой земельный участок есть государственный акт о праве частной собственности, земля находится в общей долевой собственности владельцев помещений в доме.

Это означает, что двор принадлежит не председателю ТСЖ и не отдельным жильцам, а всем собственникам помещений. Поэтому, например, поставить во дворе торговый павильон или организовать платную парковку можно только с согласия собственников, имеющих более 51% голосов.

Если же проект придомового участка и госакт отсутствуют, балансодержателем территории является орган местного самоуправления. При этом обязанность следить за санитарным состоянием и благоустройством придомовой территории, согласно городским правилам, возлагается на жильцов или ТСЖ.

— А как жителям узнать, где заканчивается территория их дома? Есть ли нормативы, определяющие, сколько земли должно приходиться на одну многоэтажку?

— Определение границ придомовых участков и нормативов их площади не входит в компетенцию МТУ. По этим вопросам нужно обращаться в МП «Бишкекглавархитектура», ГУ «Кадастр» или Министерство строительства.

— Обязательно ли создавать ТСЖ, чтобы оформить придомовую землю?

— Даже создание ТСЖ сегодня не позволяет оформить придомовой земельный участок, поскольку прежний порядок определения и оформления границ участков при многоквартирных домах утратил силу. Он был утвержден постановлением правительства от 15 февраля 2011 года № 50, но в апреле 2025 года его отменили.

Новый порядок пока не установлен, поэтому выдача проектов придомовых земельных участков по прежним правилам не проводится.

— А что делать жителям старых домов, если земля вокруг многоэтажки никогда не оформлялась? С чего начинать поиски документов?

— В первую очередь нужно искать старые документы, на основании которых когда-то выделяли землю под строительство дома.

У старых многоэтажек, как правило, есть исторические границы участков. Важно найти подтверждающие документы, чтобы при новом определении границ территория двора не оказалась меньше первоначальной. Это может быть акт отвода земельного участка под строительство дома или генеральный план квартала советского периода.

Для поиска таких документов можно направить официальный запрос в Государственный архив КР или архивный отдел ГУ «Кадастр».

— Допустим, жильцы решили организовать во дворе платную парковку. Могут ли они это сделать самостоятельно?

— Да, но при одном важном условии: придомовой земельный участок должен быть официально оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений и зарегистрирован в ГУ «Кадастр». Кроме того, необходимо учитывать целевое назначение земли.

Если земля юридически не оформлена, организация парковки, особенно платной, будет считаться незаконным занятием муниципальной территории. Если же участок принадлежит собственникам дома, сначала нужно провести общее собрание или организовать письменное голосование через ТСЖ.

Решение об организации парковки и введении платы должно получить более 51% голосов, рассчитанных исходя из общей площади помещений дома.

Все условия необходимо закрепить в протоколе: сколько будет стоить парковочное место, как распределят места между жильцами, например по жеребьевке, и на что пойдут собранные деньги.

Эти средства должны использоваться на нужды дома: ремонт подъездов, крыши, обустройство детской площадки и другие общие расходы. Председатель ТСЖ или отдельные жильцы не могут забирать доход себе. Но даже если земля принадлежит собственникам дома, нельзя просто взять и разметить парковочные места где угодно.

Нужно соблюдать строительные и санитарные нормы. Например, парковка на 10 и менее автомобилей должна находиться не ближе 10 метров от окон жилого дома. Если мест от 11 до 50, расстояние увеличивается до 15 метров.

Нельзя перекрывать проезды для пожарных машин, скорой помощи и мусоровозов. Также запрещено размещать парковочные места на люках инженерных сетей, теплотрассах, детских и спортивных площадках.

— А если придомовая земля не оформлена, кто должен убирать двор, вывозить мусор и следить за его состоянием?

— Отсутствие документов на землю не освобождает жильцов от обязанности содержать территорию вокруг дома. Согласно правилам благоустройства, за многоквартирным домом закрепляется прилегающая территория.

Жильцы должны следить за ее чистотой: подметать двор, очищать урны возле подъездов, организовывать вывоз крупногабаритного мусора самостоятельно или по договору со службой «Тазалык». Зимой необходимо убирать снег и лед с тротуаров, пешеходных дорожек и крыльца, а также посыпать скользкие участки песком.

Кроме того, жильцы отвечают за содержание фасадов, цоколя здания, входных дверей, козырьков и бетонной отмостки вокруг дома.

Иными словами, даже если у дома нет оформленного придомового участка, обязанности по содержанию прилегающей территории остаются.

Пользуясь случаем, хотел бы напомнить слова нашего выдающегося государственного деятеля Исхака Раззакова: «Сен таза болсоң, мен таза болсом, коом да таза болот» («Будешь чист ты, буду чист я — будет чистым и общество»).

— Частая проблема бишкекских дворов — посторонние машины, мусор и автомобили, перекрывающие проезды. Как жильцам защитить свою территорию? Можно ли поставить шлагбаум или ограждение?

— Самовольно устанавливать шлагбаумы, ворота и ограждения для ограничения въезда на придомовую территорию нельзя.

Кроме того, постановлением мэрии Бишкека от 24 января 2005 года № 66 запрещено ограждать придомовые земельные участки многоквартирных домов по их границам. За самовольную установку таких конструкций предусмотрены меры ответственности, вплоть до демонтажа и штрафа для ТСЖ.

При этом возможность установки ограничивающих конструкций необходимо рассматривать с учетом действующих требований и правового статуса конкретного участка. Разъяснения по вопросам установки ограждений также можно получить в МП «Бишкекглавархитектура».

Есть и другие способы ограничить въезд постороннего транспорта. Например, инициативная группа может обратиться в районную администрацию или МТУ с коллективным заявлением об установке дорожных знаков 3.2 «Движение запрещено» или 3.27 «Остановка запрещена» с дополнительной табличкой «Только для жильцов дома».

После установки соответствующих знаков можно обращаться к сотрудникам патрульной милиции по поводу автомобилей, нарушающих установленные ограничения, в том числе для их эвакуации.

Что касается мусора, ТСЖ может оборудовать закрытую контейнерную площадку. Например, установить вокруг баков навес с ограждением из профнастила или сетки, а на калитку поставить кодовый замок или систему доступа по чипу, как в подъезде. Ключи при этом будут только у жильцов дома.

Еще один способ борьбы с нарушителями — установить камеры видеонаблюдения и предупреждающие таблички. На них можно указать, что за выброс мусора в неположенном месте предусмотрен штраф от 5,5 тысячи сомов для физических лиц, со ссылкой на Кодекс КР о правонарушениях.

Такие предупреждения нередко заставляют людей задуматься, прежде чем оставлять мусор где попало.

Анара Мамытова

Рубрики: Новости, Общество, Статьи, эксклюзив

Теги: Бишкек, МТУ, мэрия, Санжар Жанатов, ТСЖ