Көп кабаттуу үйдүн айланасындагы жер кимге таандык, акы төлөнүүчү унаа токтотуучу жай уюштурууга болобу жана короону ким тазалашы керек? Бул жана башка суроолорго Reporter.kg басылмасына Бишкек шаарынын мэриясынын № 105 муниципалдык аймактык башкармалыгынын (№ 105 МАБ) башчысы Санжар Жанатов жооп берди.

— Башынан баштасак. Айталы, көп батирлүү үйдүн тургундары турак жай ээлеринин шериктештигин (ТЖЭШ / ТСЖ) түзүүнү жана үйдүн айланасындагы жерди каттоону чечишти. Алар эмнеден башташы керек?

— Баарынан мурда демилгелүү топ чогултуу зарыл. Ага батир ээлеринин жалпы санынын 10 пайызынан кем эмеси кириши керек. Андан кийин демилгелүү топ иш-аракеттер планын, келечектеги ТЖЭШтин уставынын долбоорун жана менчик ээлеринин тизмесин даярдайт. Кийинки кадам — жалпы чогулуш.

Бул жерде мөөнөттөрдү сактоо маанилүү: ар бир менчик ээсине чогулуш болору тууралуу 10 күндөн кем эмес убакыт мурун расмий түрдө кабарлоо зарыл. Билдирүүдө күнү, убактысы, өтө турган жери жана талкуулана турган маселелер көрсөтүлүшү кажет.

Чогулушта тургундар ТЖЭШ түзүү же түзбөө маселесин чечип, анын уставын бекитип, төрагасын, башкармалык мүчөлөрүн жана текшерүү комиссиясын шайлашы керек. Ошол эле учурда бир көп батирлүү үйдө бир гана ТЖЭШ болушу мүмкүн. Аны түзүү үчүн батир ээлеринин жалпы санынын 51 пайызынан ашык добушун алуу зарыл.

Бардык чечимдер протокол менен таризделет. Ага менчик ээлеринин кол тамгалары коюлган добуш берүү баракчасы тиркелет.

Андан кийин төрага шериктештикти мамлекеттик каттоодон өткөрүү үчүн Юстиция министрлигине документтерди тапшырат. Бул үчүн арыз, уставдын эки нускасы, чогулуштун протоколу, ТЖЭШ мүчөлөрүнүн тизмеси (аларга таандык аянттарды көрсөтүү менен) жана мамлекеттик алым төлөнгөндүгү тууралуу дүмүрчөк керектелет.

Каттоодон өткөндөн кийин гана ТЖЭШ юридикалык жак болуп саналат.

Үй жанындагы жер тилкесин каттоого келсек, бул жакта кырдаал татаалыраак. Мурда көп кабаттуу үйлөрдүн жанындагы жер тилкелеринин чектерин аныктоо жана каттоо боюнча атайын тартип иштечү. Ал өкмөттүн 2011-жылдын 15-февралындагы № 50 токтому менен бекитилген. Бирок 2025-жылдын апрелинде бул документ өз күчүн жоготкон, ал эми үй жанындагы жерлерди каттоонун жаңы тартиби азырынча бекитиле элек. 

Ошондуктан мурдагы эрежелер боюнча үй жанындагы жер тилкелеринин долбоорлорун берүү азыркы тапта жүргүзүлбөйт.

— Кагаз жүзүндө баары жөнөкөй көрүнөт. Ал эми иш жүзүндө тургундар көбүнчө кандай кыйынчылыктарга туш болушат?

— Эң чоң көйгөй — элди чогултуу жана бир пикирге келүү. Көптөгөн менчик ээлери үйдүн турмушуна аралашкысы келбей, мунун аларга тиешеси жок деп эсептешет. Ал эми добуштардын керектүү саны болбосо, ТЖЭШ түзүүгө мүмкүн эмес.

Айрыкча батирлердин басымдуу бөлүгү ижарага берилген жаңы үйлөрдө кыйын. Кээде ижарачылар батирлердин жарымына чейин ээлеп калышат. Мында добушту менчик ээлери бериши керек, ал эми аларды табуу жана чогулушка чакыруу өзүнчө түйшүк.

Экинчи көйгөй — акча жана ишенбөөчүлүк. Тургундар чогулган каражат максатсыз пайдаланылат деп кооптонушат, ошондуктан төлөм төлөөгө анча макул болушпайт.

ТЖЭШ түзүлгөндөн кийин деле эч нерсенин кереги жок деп төлөөдөн баш тарткан адамдар чыгат. Мындай учурларда карызды сот аркылуу өндүрүүгө туура келет.

Чыгымдар боюнча да талаш-тартыштар жаралат. Мисалы, биринчи кабаттын тургундары лифт же чатырды оңдоого акча төлөгүсү келбейт, анткени лифтти колдонушпайт, ал эми чатыр алардын батирлеринен алыс жайгашкан. Бирок мыйзам боюнча бардык менчик ээлери үйдүн жалпы мүлкүн күтүүгө катышууга милдеттүү.

Дагы бир кыйынчылык — төрага табуу. Бул оңой эмес жумуш: тургундар менен дайыма байланышта болуу, чыр-чатактарды чечүү, карыз маселелери менен алектенүү, мамлекеттик органдар менен иш алып баруу керек.

Юридикалык көйгөйлөр да болот. Мисалы, демилгелүү топ менчик ээлерине чогулуш тууралуу туура эмес кабарласа же уставда ката кетирсе, нааразы болгон тургундар ТЖЭШтин түзүлүшүн сот аркылуу талашып, аны жоюуга чейин жетиши мүмкүн.

Эски үйлөр — өзүнчө маселе, ал жерде документтер, тилкелердин чектери жана үй жанындагы аймакты пайдалануу боюнча кыйынчылыктар чыгат. Бул жерде жалгыз чогулуштун чечими жетишсиз. Тиешелүү органдарга кайрылып, документтерди ырааттуу түрдө тариздөө зарыл.

— Муниципалитет тургундарга ТЖЭШ түзүүгө жардам бере алабы? Же алар бардык документтерди өз алдынча тактап чыгышы керекпи?

— Тургундар өздөрүнүн муниципалдык аймактык башкармалыгына акысыз консультация алуу үчүн кайрыла алышат. МАБдын адистери эмнеден баштоо керектигин түшүндүрүп, жакын жердеги кайсы үйлөр ТЖЭШ түзгөнүн айтып беришет, тажрыйбалуу төрагалардын байланыштарын жана негизги документ үлгүлөрүн сунуштай алышат.

Мындан тышкары, демилгелүү топ райондук администрацияга же МАБга алдыдагы уюштуруу чогулушу тууралуу ал өткөрүлө турган күнгө чейин кеминде 10 күн калганда жазуу түрүндө билдирүү бериши керек.

Муниципалитет уюштуруу жана укуктук маселелер боюнча тургундарга көмөктөшүү үчүн чогулушка өз кызматкерин жөнөтүүгө укуктуу.

— Эң талаштуу суроолордун бири — көп кабаттуу үйдүн айланасындагы жер кимге таандык: тургундаргабы же муниципалитеткеби?

— Бул жерде баары жер тилкесине документтердин таризделгенине жараша болот. КРнын Жер жана Турак жай кодекстерине ылайык, эгерде үй жанындагы жер тилкесине жеке менчик укугу жөнүндө мамлекеттик акт болсо, жер үйдөгү жайлардын ээлеринин жалпы үлүштүк менчигинде болот.

Бул короо ТЖЭШтин төрагасына же айрым тургундарга эмес, бардык менчик ээлерине таандык дегенди билдирет. Ошондуктан, мисалы, короого соода павильонун орнотуу же акы төлөнүүчү унаа токтотуучу жай уюштуруу 51 пайыздан ашык добушка ээ болгон менчик ээлеринин макулдугу менен гана мүмкүн.

Эгерде үй жанындагы жердин долбоору жана мамлекеттик акт жок болсо, аймактын баланс кармоочусу жергиликтүү өз алдынча башкаруу органы болуп эсептелет.

Ошол эле учурда, шаардык эрежелерге ылайык, үй жанындагы аймактын санитардык абалын жана көрктөндүрүлүшүн көзөмөлдөө милдети тургундарга же ТЖЭШке жүктөлөт.

— Ал эми тургундар өздөрүнүн үйүнүн аймагы каяктан бүтөрүн кантип биле алышат? Бир көп кабаттуу үйгө канча жер тийиштүү экенин аныктаган ченемдер барбы?

— Үй жанындагы жерлердин чектерин жана алардын аянтынын ченемдерин аныктоо МАБдын компетенциясына кирбейт. Бул маселелер боюнча «Бишкекбашкыархитектура» МИсине, «Кадастр» мамлекеттик мекемесине же Курулуш министрлигине кайрылуу керек.

— Үй жанындагы жерди каттатуу үчүн сөзсүз түрдө ТЖЭШ түзүү керекпи?

— Бүгүнкү күндө ТЖЭШ түзүү да үй жанындагы жер тилкесин каттоого мүмкүндүк бербейт, анткени көп кабаттуу үйлөрдүн жанындагы жерлердин чектерин аныктоо жана тариздөө боюнча мурдагы тартип күчүн жоготкон. Ал өкмөттүн 2011-жылдын 15-февралындагы № 50 токтому менен бекитилген, бирок 2025-жылдын апрелинде жокко чыгарылган.

Жаңы тартип азырынча аныктала элек, андыктан мурунку эрежелер боюнча үй жанындагы жер тилкелеринин долбоорлорун берүү жүргүзүлбөйт.

— Эгер эски көп кабаттуу үйдүн айланасындагы жер эч качан катталбаган болсо, анын тургундары эмне кылышы керек? Документтерди издөөнү эмнеден баштаса болот?

— Биринчи кезекте үйдү курууга кезинде жер бөлүп берилген эски документтерди издөө зарыл.

Эски көп кабаттуу үйлөрдүн, адатта, тарыхый чек аралары болот. Чектерди жаңыдан аныктоодо короонун аймагы баштапкысынан азайып кетпеши үчүн тастыктоочу документтерди табуу маанилүү. Бул үйдү куруу үчүн жер тилкесин бөлүп берүү актысы же советтик мезгилдеги кварталдын башкы планы болушу мүмкүн.

Мындай документтерди табуу үчүн КР Мамлекеттик архивине же «Кадастр» ММнин архив бөлүмүнө расмий суроо-талап жөнөтүүгө болот.

— Айталы, тургундар короодо акы төлөнүүчү унаа токтотуучу жай уюштурууну чечишти. Алар муну өз алдынча кыла алышабы?

— Ооба, бирок бир маанилүү шарт менен: үй жанындагы жер тилкеси жайлардын менчик ээлеринин жалпы үлүштүк менчигине расмий катталып, «Кадастр» ММде каттоодон өтүшү керек. Мындан тышкары, жердин максаттуу багытын эске алуу зарыл.

Эгерде жер юридикалык жактан катталбаса, унаа токтотуучу жайды, өзгөчө акы төлөнүүчү жайды уюштуруу муниципалдык аймакты мыйзамсыз ээлеп алуу болуп эсептелет.

Ал эми жер тилкеси үйдүн менчик ээлерине таандык болсо, алгач жалпы чогулуш өткөрүү же ТЖЭШ аркылуу жазуу түрүндө добуш берүүнү уюштуруу керек.

Парковканы уюштуруу жана акы киргизүү жөнүндө чечим үйдөгү жайлардын жалпы аянтынын негизинде эсептелген добуштардын 51 пайызынан ашыгын алышы шарт.

Бардык шарттар протоколго киргизилиши кажет: токтотуучу орун канча турат, орундар тургундар арасында кантип бөлүштүрүлөт (мисалы, чучукулак аркылуу) жана чогулган каражат эмнеге жумшалат.

Бул каражаттар үйдүн керектөөлөрүнө: подъезддерди, чатырды оңдоого, балдар аянтчасын курууга жана башка жалпы чыгымдарга жумшалышы керек. ТЖЭШтин төрагасы же айрым тургундар кирешени өздөрүнө алып коё алышпайт. Бирок жер үйдүн менчик ээлерине таандык болсо дагы, токтотуучу орундарды каалаган жерге чийип салууга болбойт.

Курулуш жана санитардык нормаларды сактоо керек. Мисалы, 10 жана андан аз унаа үчүн токтотуучу жай турак үйдүн терезелеринен 10 метрден жакын эмес аралыкта жайгашышы зарыл. Эгерде орундар 11ден 50гө чейин болсо, аралык 15 метрге чейин узарат.

Өрт өчүрүүчү, тез жардам жана таштанды ташуучу унаалар үчүн өтмөктөрдү тосууга болбойт. Ошондой эле токтотуучу орундарды инженердик түйүндөрдүн люктарына, жылуулук трассаларына, балдар жана спорт аянтчаларына жайгаштырууга тыюу салынат.

— Ал эми үй жанындагы жер катталбаган болсо, короону ким тазалап, таштандыны чыгарып жана анын абалын көзөмөлдөшү керек?

— Жерге документтердин жоктугу тургундарды үйдүн айланасын күтүү милдетинен бошотпойт. Көрктөндүрүү эрежелерине ылайык, көп кабаттуу үйгө чектеш аймак бекитилет.

Тургундар анын тазалыгына көз салышы керек: короону шыпыруу, подъезддердин жанындагы таштанды салгычтарды тазалоо, ири өлчөмдөгү таштандыларды чыгарууну өз алдынча же «Тазалык» ишканасы менен келишим түзүү аркылуу уюштуруу зарыл.

Кышында тротуарлардан, жөө жүргүнчүлөр өтүүчү жолдордон жана тепкичтерден кар менен музду тазалап, тайгак жерлерге кум себүү керек.

Мындан тышкары, тургундар имараттын фасадын, цоколун, кире бериш эшиктерин, чатырчаларын жана үйдүн айланасындагы бетон отмостканы тийиштүү абалда кармоого жооптуу.

Башкача айтканда, үйдүн катталган жер тилкеси жок болсо да, чектеш аймакты күтүү милдеттери сакталып калат.

Мүмкүнчүлүктөн пайдаланып, чыгаан мамлекеттик ишмерибиз Исхак Раззаковдун: «Сен таза болсоң, мен таза болсом, коом да таза болот» деген сөзүн эске салгым келет.

— Бишкектин короолорунун көп кездешкен көйгөйү — бөтөн унаалар, таштанды жана жолду тоскон машиналар. Тургундар өз аймагын кантип коргой алышат? Шлагбаум же тосмо орнотууга болобу?

— Үй жанындагы аймакка кирүүнү чектөө максатында шлагбаумдарды, дарбазаларды жана тосмолорду өзүм билемдик менен орнотууга жол берилбейт.

Мындан тышкары, Бишкек шаарынын мэриясынын 2005-жылдын 24-январындагы № 66 токтому менен көп кабаттуу үйлөрдүн жанындагы жер тилкелерин чектери боюнча тосууга тыюу салынган.

Мындай конструкцияларды өз билемдик менен орноткондугу үчүн аларды алып салууга жана ТЖЭШке айып пул салууга чейинки жоопкерчилик чаралары каралган.

Ошол эле учурда чектөөчү конструкцияларды орнотуу мүмкүнчүлүгү колдонуудагы талаптарды жана конкреттүү тилкенин укуктук макамын эске алуу менен каралышы керек.

Тосмолорду орнотуу маселелери боюнча түшүндүрмөлөрдү «Бишкекбашкыархитектура» МИсинен да алууга болот.

Бөтөн транспорттун кирүүсүн чектөөнүн башка да жолдору бар. Мисалы, демилгелүү топ райондук администрацияга же МАБга «Үй тургундары үчүн гана» деген кошумча тактачасы бар 3.2 «Кыймылга тыюу салынат» же 3.27 «Токтотууга тыюу салынат» жол белгилерин орнотуу боюнча жамааттык арыз менен кайрылса болот.

Тиешелүү белгилер орнотулгандан кийин, белгиленген чектөөлөрдү бузган унаалар боюнча, анын ичинде аларды эвакуациялоо үчүн кайгуул милициясынын кызматкерлерине кайрылууга болот.

Ал эми таштандыга келсек, ТЖЭШ жабык контейнердик аянтчаны жабдый алат. Мисалы, челектердин тегерегине профнастилден же тордон тосмосу бар бастырма куруп, калиткага коддуу кулпу же подъезддегидей чип аркылуу кирүү системасын койсо болот. Ачкычтар үйдүн тургундарында гана болот.

Эреже бузгандар менен күрөшүүнүн дагы бир жолу — видеобайкоо камераларын жана эскертүүчү тактачаларды орнотуу.

Аларга КРнын Укук бузуулар жөнүндө кодексине шилтеме берүү менен, белгиленбеген жерге таштанды таштагандыгы үчүн жеке жактарга 5,5 миң сомдон баштап айып пул каралганын көрсөтүүгө болот.

Мындай эскертүүлөр көпчүлүк учурда адамдарды таштандыны каалаган жерге таштоодон мурда ойлонууга мажбурлайт.

Анара Мамытова

Рубрики: Жаңылыктар, Коом, Макалалар, эксклюзив

Теги: Бишкек, мэрия, Санжар Жанатов, ТЖЭШ