В Кыргызстане обсуждают поправки в Земельный кодекс и Закон «Об инвестициях», вокруг которых появились опасения, что государственную землю якобы разрешат продавать иностранцам. На заседании Жогорку Кенеша 2 сентября спикер Марлен Маматалиев заявил, что такой нормы парламент не принимал, а иностранцы и раньше могли получать землю во временное пользование.

Мы изучили предлагаемый законопроект, действующий Земельный кодекс и Закон «Об инвестициях», чтобы разобраться, что именно предлагается изменить, смогут ли иностранцы получить землю, на какой срок ее будут предоставлять и при каких условиях можно будет продлить пользование участком.

Главное! О продаже земли иностранцам в проекте речи нет

Самое важное — законопроект не предлагает отменить действующий запрет на передачу земли иностранным лицам в собственность.

Этот вопрос регулирует статья 8 действующего Земельного кодекса. Согласно ей, иностранным лицам предоставление и передача земель в собственность не допускаются, кроме отдельных прямо предусмотренных Кодексом случаев. При этом иностранцы могут получать участки в срочное, то есть временное, пользование.

Например, участки в населенных пунктах могут предоставляться иностранцам во временное пользование. Землю вне населенных пунктов, кроме сельхозугодий и некоторых других категорий, иностранцам также может предоставлять во временное пользование кабинет министров.

Причем такая возможность появилась не в рассматриваемом сейчас законопроекте — она уже содержится в действующем законодательстве. Более того, нынешняя статья 8 Земельного кодекса уже предусматривает, что при реализации иностранцами национальных или государственных инвестиционных проектов им может быть предоставлен участок во временное пользование сроком до 50 лет с последующей пролонгацией при надлежащем целевом использовании.

Сам законопроект статью 8 вообще не меняет. Согласно справке-обоснованию, поправки предлагаются в статьи 9, 10, 28 и 30 Земельного кодекса, а также в Закон «Об инвестициях».

Таким образом, законопроект не вводит нового права иностранцев покупать государственную или муниципальную землю. Он меняет механизм, по которому земля будет предоставляться инвесторам во временное пользование.

Что тогда меняется?

Одно из главных новшеств появляется в статье 9 Земельного кодекса.

Сейчас общая норма Кодекса позволяет предоставлять землю во временное пользование, в том числе в аренду, на срок до 50 лет. После его окончания стороны могут договориться о продлении. Законопроект предлагает ввести отдельные правила именно для инвестиционных проектов. Здесь будут существовать два разных режима.

Для национальных инвестиционных проектов и проектов государственного значения государственные и муниципальные участки предлагается предоставлять по решению кабинета министров во временное пользование сроком до 50 лет. Обязательное условие — использование земли по целевому назначению.

Для остальных инвестиционных проектов, которые реализуются на основании инвестиционного соглашения, заключенного между кабинетом министров и инвестором путем прямых переговоров, предлагается другая схема — первоначально участок предоставляется на 10 лет. И если инвестор полностью и своевременно выполнил обязательства по инвестиционному соглашению, срок пользования можно будет продлить до 25 лет.

После этого, если земля по-прежнему необходима для реализации проекта и инвестор надлежащим образом исполнял обязательства, общий срок пользования может быть продлен суммарно до 50 лет. То есть речь идет не о схеме «сразу отдать участок на полвека», а, применительно к обычным инвестиционным соглашениям, о поэтапном предоставлении:

10 лет → выполнение обязательств → до 25 лет → при необходимости дальнейшего использования и выполнении обязательств → суммарно до 50 лет.

Именно такую конструкцию описывает и Минэкономики в справке-обосновании. По мнению разработчиков, срок пользования землей таким образом будет зависеть от того, выполняет ли инвестор взятые на себя обязательства.

Есть, однако, исключение: непосредственно в предложенной редакции отдельно упоминаются проекты в сфере возобновляемых источников энергии, а также строительства, реконструкции и модернизации объектов генерации, передачи и распределения электроэнергии. Из текста нормы следует, что для них правило о первоначальном десятилетнем сроке сформулировано как исключение. При этом в представленных документах отдельно не разъясняется, какой именно специальный срок должен применяться к таким проектам.

Кто может получить землю без торгов?

Еще один важный вопрос — нужно ли инвестору участвовать в аукционе.

По общему правилу государственная и муниципальная земля предоставляется в собственность или пользование через торги. Однако и действующий Кодекс предусматривает исключения. В частности, для национальных и государственных инвестиционных проектов земля уже сейчас может предоставляться напрямую — на основании решения кабинета министров.

Эта возможность в законопроекте сохраняется. То есть сам принцип прямого предоставления земли крупным государственным и национальным инвестпроектам также не появляется впервые с нынешними поправками.

Отдельный механизм предусмотрен для проектов на основании инвестиционного соглашения с кабинетом министров. Такое соглашение может заключаться путем прямых переговоров. Действующий Закон «Об инвестициях» предусматривает, что кабмин вправе заключить такое соглашение, если проект соответствует государственным программам развития в приоритетных отраслях экономики или социальной сфере, отвечает требованиям инвестиционного законодательства, а инвестор имеет успешный опыт реализации аналогичных проектов.

Таким образом, речь идет не о возможности любого иностранного гражданина обратиться в госорган и получить участок на 50 лет. Специальный механизм законопроекта привязан именно к инвестиционному проекту и инвестиционному соглашению с государством.

Что будет, если инвестор не выполнит обещания?

В проекте появляются и дополнительные гарантии возврата земли. Особенно четко они прописываются для национальных инвестиционных проектов и проектов государственного значения.

Сейчас статья 30 Земельного кодекса предусматривает, что земля для таких проектов предоставляется безвозмездно. Поправками предлагается уточнить: речь идет именно о безвозмездном пользовании, а не о передаче земли в собственность.

Кроме того, предлагается прямо записать, что если инвестор не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет обязательства или проект исключают из перечня национальных инвестиционных проектов и проектов государственного значения, право пользования землей прекращается досрочно, а участок должен быть возвращен. Разработчики называют эту норму одним из дополнительных механизмов защиты интересов государства.

Можно ли будет просто автоматически продлевать аренду?

Для инвестиционных соглашений — нет, по крайней мере из предлагаемой нормы не следует автоматического продления. После первых 10 лет продление увязано с полным и своевременным выполнением инвестором обязательств.

То же условие действует и при дальнейшем увеличении общего срока до 50 лет. Кроме выполнения обязательств, должна существовать необходимость дальнейшего использования участка в рамках инвестиционного соглашения.

При этом в статье 28 остается и общее правило для арендаторов: арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущественное право заключить договор на новый срок.

Если арендодатель не возражает, а арендатор продолжает пользоваться землей после окончания договора, при определенных условиях договор может считаться возобновленным на прежних условиях и на прежний срок. Эти нормы законопроект не меняет.

Смогут ли инвесторы менять назначение полученной земли?

Здесь возникает важный вопрос к прозвучавшим в парламенте объяснениям. Маматалиев заявил, что новый закон якобы позволит исключить возможность получить землю для одной цели, а затем трансформировать ее, например, под жилье или другое назначение. Однако в предоставленной сравнительной таблице такой поправки нет.

Проект действительно несколько раз закрепляет условие использования участка по целевому назначению. В частности, оно прямо записано для национальных инвестиционных проектов и проектов государственного значения. Но отдельного изменения, запрещающего трансформацию участка, в представленных поправках к статьям 9, 10, 28 и 30 нет.

Не говорится о таком запрете и в справке-обосновании. Там лишь указано, что проект должен снизить риски нецелевого использования государственной и муниципальной земли. Поэтому утверждать на основании именно этого законопроекта, что возможность трансформации земли будет полностью отменена, пока нельзя. Возможно, спикер имел в виду другую норму или другой законопроект, однако в предоставленной редакции такого положения нет.

Еще одна важная поправка — земля в уставный капитал госкомпаний

Законопроект содержит еще одно изменение, которое напрямую не связано со сроками аренды инвесторам. Предлагается разрешить передавать земельные участки государственной собственности в собственность хозяйственного общества в счет увеличения его уставного капитала.

Но речь идет не о любой частной компании. Государству должно принадлежать не менее 50% ее уставного капитала. Решение будет принимать кабмин, а использовать такой механизм предлагается для реализации государственных программ, государственных задач и строительства стратегических объектов.

Это фактически означает, что государственная земля в таких случаях сможет стать вкладом государства в капитал хозяйственного общества. При этом в предлагаемой норме не раскрывается вопрос о составе владельцев остальных менее чем 50% капитала такого общества. Поэтому делать вывод, что эта поправка предназначена именно для иностранных инвесторов, оснований нет, но сама норма заслуживает отдельного внимания.

Как будет определяться цена государственной земли и имущества?

Изменяется и формулировка о цене земельного участка, который предоставляется в собственность. Сейчас в статье 28 говорится о «рыночной стоимости земли», которую определяет независимый оценщик.

В новой редакции предлагается убрать слово «рыночная» и записать, что стоимость определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Похожее уточнение вносится и в Закон «Об инвестициях». Для имущества государства, которое отчуждается инвестору в рамках инвестиционного соглашения, прямо предлагается закрепить оценку независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Минэкономики объясняет отказ от конкретного понятия стоимости тем, что вид стоимости должен определяться законодательством об оценочной деятельности, которое меняется с учетом международных стандартов.

Меняется порядок определения арендной платы

Сейчас предельный размер арендной платы за государственные земли утверждает районная государственная администрация по методике кабинета министров.

Проект предлагает добавить к ним уполномоченные государственные органы. Для муниципальной земли порядок остается прежним: предельный размер платы утверждают органы местного самоуправления по методике кабмина. То есть часть полномочий по определению предельной аренды государственных земель фактически получат также профильные госорганы.

Что в итоге с иностранцами?

Если убрать юридические формулировки, ситуация выглядит следующим образом. Иностранцы и сейчас не имеют общего права покупать землю в Кыргызстане. Действующая статья 8 Земельного кодекса запрещает передачу земли иностранным лицам в собственность, кроме узких исключений, например временного возникновения собственности в результате обращения взыскания по ипотеке с последующей обязанностью избавиться от участка.

В то же время иностранцы уже сейчас могут получать землю во временное пользование. А для национальных и государственных инвестиционных проектов действующий Кодекс уже допускает предоставление иностранцам участков до 50 лет. Нынешний законопроект этот запрет на собственность не отменяет и статью 8 не меняет.

Но он создает более подробно прописанную схему предоставления государственных и муниципальных земель инвесторам через инвестиционные соглашения: первоначально на 10 лет, затем до 25 и в конечном счете суммарно до 50 лет — при условии выполнения обязательств.

Поэтому утверждение, что законопроект «разрешает продавать землю иностранцам», не соответствует его представленному тексту. Но и сводить поправки к тому, что «ничего не меняется», тоже было бы неверно. Законопроект действительно закрепляет отдельный и достаточно широкий механизм передачи государственной и муниципальной земли инвесторам, в том числе на длительный срок и в ряде случаев без торгов.

Чего нет в справке-обосновании

При этом сама справка-обоснование практически не содержит данных, которые позволили бы оценить необходимость поправок количественно.

В ней нет статистики о том, сколько государственных и муниципальных участков сейчас используется инвесторами, сколько земли предоставлено иностранным инвесторам, сколько инвестиционных соглашений было расторгнуто из-за невыполнения обязательств, сколько участков использовалось не по назначению или сколько проектов не удалось реализовать из-за существующих правил землепользования.

Вместо этого Минэкономики в основном приводит правовое описание предлагаемых механизмов и заявляет, что изменения повысят инвестиционную привлекательность страны, позволят эффективнее использовать государственные и муниципальные земли и снизят риск их нецелевого использования.

Также разработчики утверждают, что проект не повлечет негативных социальных, экономических, правовых, правозащитных, гендерных, экологических или коррупционных последствий и не потребует дополнительных расходов республиканского бюджета. Анализ регулятивного воздействия авторы сочли ненужным, поскольку, по их мнению, проект не направлен на регулирование предпринимательской деятельности.

Проект был вынесен на общественное обсуждение 3 марта 2026 года. Согласно справке-обоснованию, за время обсуждения замечаний и предложений к нему не поступило.

Таким образом, главный вопрос к законопроекту заключается не в том, разрешат ли иностранцам покупать кыргызстанскую землю — такой нормы в проекте нет. Гораздо существеннее другое: государство предлагает закрепить отдельный механизм длительного предоставления государственных и муниципальных участков инвесторам, связав продолжительность пользования землей с выполнением инвестиционных обязательств.

При этом ряд важных вопросов — в частности, контроль за выполнением этих обязательств, критерии необходимости продления пользования до 50 лет и практические механизмы предотвращения нецелевого использования земель — в представленных документах подробно не раскрыт.

Наргиза ТОКОЕВА

Рубрики: Новости, Общество, Политика, Статьи, Экономика, эксклюзив

Теги: Земельный Кодекс